Octodec rekent nog steeds op de CBD’s van Pretoria en Joburg


Met een geschiedenis die meer dan 60 jaar teruggaat, is Octodec Investments al heel lang een investeerder in de CBD’s van Pretoria en Joburg. Het is een van de langst beursgenoteerde vastgoedbedrijven van de JSE en trad in 1990 toe tot de beurs.

Octodec wordt door de meerderheid gecontroleerd en wordt geleid door de familie Wapnick, en de groep bezit andere opmerkelijke commerciële eigendommen zoals Killarney Mall in Houghton, evenals Sharon’s Place en Waverley Plaza in de hoofdstad. De groep heeft een marktkapitalisatie van iets meer dan R2 miljard en een op Gauteng gerichte portefeuille van woonblokken en kantoor-, winkel-, industriële en ‘gespecialiseerde’ eigendommen.

In deze laatste aflevering van The Property Pod, we praten met Jeffrey Wapnick, directeur van Octodec, die ons inzicht geeft in wat de groep heeft uitgespookt en hoe de Gauteng CBD’s van Joburg en Pretoria presteren.

Hoogtepunten van zijn interview verschijnen hieronder. Je kunt ook de volledige podcast hierboven beluisteren of downloaden van iono, Spotify of Apple Podcasts.

Jeffrey Wapnick, Octodec Investments

Jeffrey Wapnick, MD van Octodec Investments. Afbeelding: Meegeleverd

Hoogtepunten

“[Octodec has] 250 gebouwen van ongeveer 1,5 miljard vierkante meter met een huidige waardering van ongeveer R11 miljard. Samen genereren deze een brutohuur – exclusief eventuele terugvorderingen – van ongeveer R1,4/1,5 miljard per jaar.”

“We diversifiëren in termen van [property] sectoren waarin we spelen. Dus de sectoren waarin we wel spelen [include] de residentiële sector – die waarschijnlijk onze grootste sector is in vergelijking met de andere – van ongeveer 30%. We hebben een winkel [portfolio], en dit zijn over het algemeen wat ik winkelstraten noem, van ongeveer 23%. We hebben onze winkelcentra, en er zijn er een aantal, voornamelijk gemakscentra in tegenstelling tot de traditionele winkelcentra, van ongeveer 12%.

“Kantoren omvatten 16% en die 16% kan grofweg worden opgesplitst in waar we 8% hebben bezet door de overheid. De rest zijn geen traditionele kantoren; het zijn meer commerciële kantoren. Daar zouden we ons richten op mensen zoals kleine ondernemers, rijscholen, kappers, kleermakers, kleermakers, dat soort huurders, die verrassend genoeg in de moeilijke tijden – ik weet zeker dat we hier later op in zullen komen – vrij goed hebben overleefd, hoewel de verhuur is gereset.”

Lees: Vacatures in kantoorpanden op ‘all time high’ – Sapoa

“Het is belangrijk op te merken dat we niet de typische kantoren hebben, die [sector] is nu veel publiciteit, waarbij we zien dat bedrijven gedeeltelijk of volledig uit de kantoorgebouwen verhuizen, evenals een dramatische huurverlaging, denk ik, [and] voornamelijk begonnen door de komst van Covid.”

“En dan hebben we 7% industrieel – waarschijnlijk een van onze uitblinkers – of worden we een opvallende sector.”

“En dan [there is] gespecialiseerde panden… Kleinere panden die niet in een van bovenstaande pasten, gebouwen zoals gebedshuizen, plaatsen van onderwijs. Er zijn enkele autodealers. En dit [the specialised property segment] is waar de hotels zitten. Dit geeft een zeer ruwe samenvatting van Octodec.”

“We waren waarschijnlijk een van de eersten” [real-estate investment trusts, or Reits] beursgenoteerd zijn; maar dat was een noteringsdatum. Vóór deze datum, vóór 1990, waren veel van die portefeuilles in particuliere syndicaten.”

“Waarom ik je dit vertel, is omdat ik denk dat het mensen een belangrijk inzicht geeft. We kennen deze eigenschappen, we kennen ze goed. Wij geloven in ‘locatie, locatie, locatie’, en voor veel van deze panden is die locatie niet veranderd…”

“Vanuit het managementperspectief weten we wat er met deze panden gebeurt, we weten hoe ze kunnen presteren – en ze bevinden zich allemaal dicht bij onze gebouwen of dicht bij onze kantoren. Het managementteam waar ik mee werk, begrijpt dus echt het reilen en zeilen van deze gebouwen en de verschillende dynamieken.”

“De familie Wapnick heeft iets minder dan 40%. We hebben deze portefeuille samengesteld vanaf, waarschijnlijk – ik gok nu – midden jaren zestig.”

“[Since] 1985, ik ben fulltime in het bedrijf geweest.”

Nu CBD-residentieel het grootste onderdeel is van de Octodec-portfolio, vertel ons eens hoe deze sector van de markt het doet, vooral nu Covid-beperkingen en -protocollen nu worden afgeschaft?

“We dachten allemaal dat woningen kogelvrij waren. Welnu, Covid heeft niemand gespaard en de leegstand in woningen nam dramatisch toe. Een van de grote beïnvloedende factoren daar [has been] studenten. We weten allemaal dat de universiteiten zijn gesloten en dat deze studenten allemaal naar huis zijn gestuurd en voor de universiteiten die het konden, was de manier van lesgeven online.”

“En dus van onze 30% [residential properties] we weten dat ongeveer een derde daarvan wordt ingenomen door studenten. Onze woningportefeuille verloor dus meteen 30% van zijn bewoners. Daarnaast waren er periodes van harde lockdown en kwam dit nieuwe thuiswerken tot stand, en vonden veel mensen het makkelijker, zeker goedkoper, om hun flat te verlaten en vanuit huis te gaan werken [outside urban areas].

Lezen:
Verhuurders van winkels hebben te maken met huurproblemen door Covid-19-lockdown
Tenant lockdown kater raakt buy-to-let verhuurders hard

“[During the peak of Covid] in de grootste troef van Octodec, The Fields in Pretoria, hadden we een leegstand van iets minder dan 80% – dus 20% ervan was bezet en 80% stond leeg.”

“Ik ben blij te kunnen melden dat we onze hersens pijn hebben gedaan [and] we hebben wat initiatieven binnen dat gebouw toegevoegd en we zitten nu op een leegstandsniveau van 5% tot 6%…”

“De terugkeer van veel studenten naar de andere, meer traditionele type flats heeft onze [residential sector] vacature [which is] momenteel trending op ongeveer 8% tot 9%.”

“Ook moet worden vermeld dat in Economics 101, denk ik, de huur wordt bepaald door vraag en aanbod, en de vraag keerde terug omdat er leegstand was, er was vrijwel onbeperkt aanbod. En dus werden onze verhuur opnieuw ingesteld.

“Zij [rentals] kreeg wel een tik. We hebben de afgelopen drie jaar geen huurverhoging gehad. Maar onze vacatures komen terug en – ik denk dat dit een trend is als ik praat met veel van mijn collega’s die ook in deze ruimte spelen, flatverhuur – [there’s] nogal een dramatische verbetering van de bezettingen.”

Lees: Huurbetalingen van huurders verbeteren

In Octodec’s laatste mediaverklaring over de resultaten van mei geeft de groep commentaar op ‘hernieuwde interesse en energie in de CBD’s’. Als je het hebt over hernieuwde interesse en energie, wat bedoel je dan? Waar komt de interesse vanuit de klant vandaan, en waarom?

“Nou, ik denk dat Zuid-Afrika veel problemen heeft. Maar laten we de behoefte aan accommodatie niet vergeten. Ik denk dat het verstrekken van accommodatie van redelijke kwaliteit iets is dat Octodec biedt.”

“Ja, het Joburg CBD heeft zijn problemen. Momenteel zijn misdaad en vuil daar vrij ernstig, maar toch hebben een groot aantal mensen huisvesting nodig. Ik denk dat het zo simpel is.”

“Ik wil nog even terug naar de verhuur, als het mag, de tarieven per eenheid. Ik denk dat een van de problemen die we daar hebben is dat, terwijl we onze vacatures verbeteren – ik heb u gezegd dat de huurprijzen niet zijn gestegen – we geen onmiddellijke stijging van de huur verwachten omdat [the thinking is] betaalbaarheid gaat hier een belangrijke rol spelen.

“Mensen hebben niet zoveel extra geld om extra huur te financieren. We hebben benzineprijzen waar ze zijn, rentetarieven waar ze zijn, of stijgende rentetarieven. Dus dat zet wel een beetje een domper op het totale herstel.”

Lezen:
SA bevestigt dat brandstofsubsidie ​​zal eindigen als de prijzen met 11% stijgen
De prijzen van deze 15 basisvoedingsmiddelen zijn met meer dan 15% gestegen ten opzichte van vorig jaar
Kganyago noemt renteverhoging van 50 punten in juli een optie

In navolging van de winkeliers…

‘Maar op weg naar iets anders, waarvan ik denk dat je het hebt aangeroerd, denk ik niet dat vastgoedmensen echt de slimme mensen zijn; de slimme mensen zijn de retailers. Dus als een winkelier tegen je zegt: [it’s] graag een fatsoenlijke deal met je sluiten op een bepaalde locatie, ik denk dat we als vastgoedmensen daar heel goed naar moeten luisteren, want die retailer zal een grote investering moeten doen.”

“Als een detailhandelaar een grote investering doet, nou, dan [it] wil waarschijnlijk een langlopend huurcontract. En dus, als je merkt dat een van de grotere retailers precies dat doet, moet je weten dat er nog hoop is; al hun kassa’s worden nauwlettend in de gaten gehouden en ze weten waar ze handelen en waar niet.”

“En de aard van deze relatie is helaas dat als ze het niet goed doen, ze brutaal zijn. Ze gaan de winkel gewoon sluiten. Maar als ze blijven, moet je weten dat ze daar geld lijken te verdienen.”

“In dat opzicht kan ik je dit alleen maar vertellen over het CBD van Pretoria. We zijn nu begonnen met de bouw van een vierduizend vierkante meter grote vernieuwing van een Shoprite/Checkers. We waren erg blij met de deal en dat stelt me ​​gerust dat er nog volop handel is binnen het CBD.”

Hevige competitie

“Het grootste deel van onze eigendommen bevindt zich in Pretoria. Er is een verschil tussen Johannesburg en Pretoria. Ik denk dat zeker in de woonruimte de concurrentie veel heviger is.”

“We komen net uit een periode waarin een van onze concurrenten, denk ik, ongeveer 2500 eenheden op de markt heeft gebracht. Als dat gebeurt, moet dat natuurlijk een enorme impact hebben, nog verergerd door Covid. [We] de impact van Covid besproken. Dat was zwaar voor ons, maar [we] raakte niet in paniek omdat we hier eerder mee hebben geleefd.”

Lees: Sterke prestaties van herdenkingsparken dragen bij aan de ommekeer van Calgro M3

“Voorheen was er een [residential] portefeuille die uiteindelijk eigendom was van AFHCO. AFHCO werd vervolgens gekocht door SA Corporate [Real Estate Fund] en het grootste deel van die eigendommen werd in een razend tempo gebouwd… Toen ze begonnen met het lossen van deze grote aantallen, voelden we de pijn.’

“Maar ik denk dat de vraag [is] voor wonen dicht bij het werk, en dat vind ik belangrijk, het werk-bij-verhaal.”

“Met de transportkosten gaat het escaleren, denk ik. Maar ik heb geen glazen bol. Het zet veel mensen onder druk, de prijs… Het punt dat ik wil maken is dat ik denk dat onze concurrenten hoe dan ook in de buurt komen van het wegwerken van deze overtollige vraag. Het marktevenwicht komt dus dichterbij.”

Lopen de investeringen van Octodec in het CBD van Pretoria op dit moment het beste uit voor het bedrijf?

“Nou, ik vind het herstel daar fantastisch. Men moet niet vergeten dat Pretoria een academische stad is. Je hebt plaatsen zoals Tuks, je hebt Unisa, een aantal technische [institutions]dus een grote studentenpopulatie in Pretoria.

“Dat is een van de voordelen die Pretoria heeft ten opzichte van Johannesburg, en daarom ben ik erg dankbaar dat het grootste deel van onze woningen in Pretoria zit, in tegenstelling tot Johannesburg.”

Load shedding

“Octodec heeft daarin veel geluk [most of the] winkels [in our portfolio are not] in winkelcentra. Ook hebben we binnen deze winkelcentra geen liften, dus onze stroombehoefte is denk ik gemiddeld een stuk lager dan elders het geval kan zijn.

“Maar dat gezegd hebbende, denk ik dat we onze laatste generator installeren in Woodmead Value Mart, een andere goed presterende troef van Octodec. Het zou binnen een maand of zo moeten gebeuren. Maar het is een probleem als een huurder niet kan ruilen – gewoon een zoveelste kwelling die sommige van onze retailers momenteel voelen.”

Lezen: Growthpoint worstelt om diesel veilig te stellen te midden van lastafschakeling