Onroerend goed heeft een opmerkelijk vermogen om beleggers rendement te bieden, zelfs wanneer de aandelenmarkt of andere economische indicatoren naar beneden wijzen.
Maar weerstand tegen slechte economische indicatoren is geen immuniteit. Toen de Federal Reserve de rente begon te verhogen, begon de voorheen gloeiend hete eengezinswoningmarkt tekenen van vertraging te vertonen. Hoewel de huizenprijzen nog steeds hoog zijn in vergelijking met historische traits, duurt het langer om onroerend goed te verkopen en voor minder te verkopen.
Nu gaan zelfs de huurprijzen van woningen in veel markten omlaag. Volgens gegevens geleverd doorway CoStar Group, dat landelijke gegevens verzamelt in excess of developments in commercieel onroerend goed, daalde de gemiddelde huurprijs voor appartementen in de 40 grootste huizenmarkten van Amerika van augustus tot september satisfied ,04%. Dat betekent dat de gemiddelde nationale vraaghuur daalde van $ 1.641 tot $ 1634 voor die periode.
Een daling van ,04% klinkt misschien niet zo veel, maar het is belangrijk op te merken dat dit de eerste keer in bijna twee jaar was dat de huur van appartementen in opeenvolgende maanden daalde. De laatste keer dat het gebeurde was in december 2020, toen het land nog stevig in de greep was van de COVID-disaster. Wat nog belangrijker is, was dat er geen enkele markt was in de prime 40 markten die CoStar bestudeerde die in deze periode een stijging van de gemiddelde huurprijzen zagen.
Hoewel het jaar-op-jaar huurgemiddelde voor augustus 7% hoger was dan een jaar geleden, is dat een aanzienlijke daling 10 opzichte van de stijging van 8,4% die CoStar in juli optekende. Misschien nog belangrijker dan de achteruitgang zelf, is waar de achteruitgang plaatsvindt.
De Crimson-Warm Sunlight Belt-markt koelt af
De afgelopen jaren is de American Sunshine Belt een van de sterkste vastgoedmarkten van het land geweest. De Solar Belt loopt van het zuidoosten tot het zuidwesten van de Verenigde Staten. Het omvat Texas, Florida, Georgia, Arizona en Nevada. Het hele jaar door heat weer heeft deze staten tot populaire vakantiebestemmingen gemaakt. Maar de afgelopen jaren was hun combinatie van betaalbare woningen en lage staatsbelastingen een sterke aantrekkingskracht voor zowel kopers als huurders.
Die populariteit duwde steden als Tampa en Orlando, Florida in de schijnwerpers als enkele van Amerika’s populairste vastgoedmarkten. Hetzelfde geldt voor Houston, Dallas en Phoenix. Zoals je zou verwachten, volgden investeerders en ontwikkelaars deze craze. Ze gingen over tot het agressief opbouwen van nieuwe voorraad in die hete markten. Een aantal vastgoedbeleggingstrusts (REIT’s) heeft activa in deze markten die ofwel al on the internet zijn, gepland om on the internet te komen of al gebouwd zijn en zich in hun stabilisatiefase bevinden.
Dat is waar de CoStar-gegevens echt een levendig beeld beginnen te schetsen. Sommige van de heetste Sunlight Belt-markten zien nu de grootste huurdalingen. Dit bevat
- 
- Orlando: -2%
- Tamper: -1,1%
- Feniks: -1,5%
- Dallas/Fort Worth: -,7%
- Las Vegas: -1,8%





Niet alleen koelt de landelijke huurmarkt af, ook de markten die vroeger het heetst waren, koelen het snelst af. In feite zijn de grote dalingen in deze markten verantwoordelijk voor veel van de grootste dalingen in de gevraagde huurprijzen. Dit roept natuurlijk de vraag op wat de neerwaartse development veroorzaakt. Het is daar immers nog heat weer en de belastingen zijn nog steeds laag, dus waarom dalen de huren?
Een combinatie van factoren
Er is zelden of nooit één reden waarom huurmarkten in een zo groot geografisch gebied als de Solar Belt sterk dalen. Het is meestal een combinatie van factoren. Vraag en aanbod is een van de eerste regels die de economische markten beheersen, en toen mensen voor het eerst massaal naar de Sun Belt stroomden, was er niet genoeg aanbod. Dat betekende dat eigenaren en ontwikkelaars van bestaande appartementen of eengezinswoningen een vast publiek hadden.
In veel gevallen waren er meerdere huurders die streden om hetzelfde pand, en deze vraag zette de huren onder druk. Ontwikkelaars reageerden echter op die vraag door het afgelopen jaar meer dan 100.000 nieuwe woningen te leveren. CoStar schat dat er voor het einde van dit jaar meer dan 220.000 eenheden op de markt zullen komen. Dat veel eenheden tegelijkertijd de hete markten overspoelen, zal ongetwijfeld een verkoelend result hebben.
Een ander probleem is inflatie. Het is geen geheim dat de prijs van zo ongeveer alles is gestegen. Van brandstof tot basisvoedsel, er is nauwelijks een consumentenproduct dat tegenwoordig niet meer kost dan een jaar geleden. Wanneer consumenten zo’n snuifje voelen, hebben ze natuurlijk minder vertrouwen in de economie en hun vermogen om grote aankopen te doen of grote stappen te zetten.
De zure economie, of in ieder geval de onweerswolken die zich erboven verzamelen, weerhoudt mensen ervan te verhuizen. Zelfs een lokale verhuizing kost veel geld. Er is een borgsom, additionally de eerste maand huur die betaald moet worden. Dan moeten de verhuizers betaald worden.
Dat is allemaal de reden waarom consumenten veel eerder geneigd zijn om uit hun huidige woonsituatie te stappen dan een grote stap te zetten. Ze zullen nog minder snel naar de Solar Belt verhuizen als ze daar niet al wonen. Als je al deze nieuwe voorraden toevoegt aan de zorgen around inflatie, is het niet moeilijk voor te stellen waarom de leegstand stijgt.
Wat betekent dit voor beleggers?
Wanneer de huren beginnen te dalen, doen de winsten voor vastgoedinvesteerders hetzelfde. Als reactie op de toegenomen vraag naar woningen in de Solar Belt, hebben tal van REIT’s sterke stappen gezet in de Solar Belt om in de huisvestingsbehoeften van het gebied te voorzien. Ze verwierven veel activa om te renoveren en land om nieuwe ontwikkelingen te bouwen. Uiteraard zamelden ze fondsen in doorway middel van investeerdersbijdragen om deze ondernemingen te financieren.
REIT’s en alle vastgoedpartnerschappen verdienen op een paar verschillende manieren geld. In het geval van meergezins- of huuractiva is het rendement afhankelijk van het vermogen om de huren te verhogen gedurende de looptijd van de investering. Deze huurverhogingen zorgen niet alleen voor passief inkomen voor de partners, ze voegen ook waarde toe aan het vastgoed. Naarmate het rendement van beleggers groeit tijdens de aanhoudingsperiode van de REIT, worden de activa in de REIT waardevoller.
Wanneer de huren jaar na jaar niet stijgen, of erger nog, dalen, worden de verwachte rendementen die REIT’s beleggers bieden niet gerealiseerd. Bovendien stijgen de activa niet in hetzelfde tempo in waarde. Dat betekent dat ze een lagere doorverkoopwaarde hebben aan het einde van de aanhoudperiode van de investering.
De hoge kosten van het verwerven en renoveren of bouwen van nieuwe onroerendgoedactiva betekenen dat de winstmarges ongelooflijk dun zijn. In de meeste gevallen kunnen meergezinsactiva geen rendement opleveren voor eigenaren als de bezettingsgraad gedurende het jaar onder 96% daalt. Het is een zeer fijne balans. Je wilt genoeg leegstand om de huren te kunnen verhogen, maar niet zo veel leegstand dat je er een overdaad van krijgt en moet gaan huren.
Wanneer markten waar meerdere REIT’s actief zijn – zoals Tampa, Orlando, Phoenix, Las Vegas en Dallas – tegelijkertijd de huren met zelfs 1% zien dalen, vormt dit een directe bedreiging voor het verwachte rendement van beleggers. Het betekent niet noodzakelijkerwijs dat beleggers geld gaan verliezen (ervan uitgaande dat de markt niet blijft dalen), maar het betekent wel dat veel REIT-activa in de Sunlight Belt hun verwachte rendementsdoelstellingen zouden kunnen missen.
Als u naar REIT’s kijkt om in te investeren, zou het goed zijn om echt in te zoomen op waar de activa zich bevinden. Een van de grootste voordelen van REIT’s is dat ze zich indekken tegen het risico van verlies voor beleggers door hun activa more than een groot geografisch gebied te spreiden.
Als u naar een REIT voor particulieren kijkt met activa in een aantal van de markten die momenteel in verval zijn, bestaat de kans dat uw belegging een aantal van de doelstellingen niet haalt. Dat betekent dat uw verwachte interne rendement van 20% tijdens een paar jaar van de wachtperiode slechts 17% kan zijn.
Focus op andere sectoren
Als u naar deze gegevens kijkt, kan het wel of niet genoeg zijn om u te verontrusten about het vooruitzicht van residentiële REIT-investeringen. Dat is een beslissing die u moet nemen op basis van uw beleggingsdoelen. Aan de andere kant van de vergelijking, wanneer REIT’s activa hebben die hun doelstellingen niet halen, kan dat kansen creëren voor de door u gekozen REIT om op een bepaald instant in de nabije toekomst een aantal waardegeprijsde activa op te halen.
Een ander ding dat u kunt doen, is onthouden dat meergezinswoningen niet het enige segment van de REIT-beleggingssector zijn. Er zijn ook REIT’s die zich concentreren op medische gebouwen of industriële eigendommen. Hetzelfde geldt voor individuele beleggingsaanbiedingen. Hoewel meergezinswoningen het leeuwendeel van de aandacht van investeerders krijgen, biedt de vastgoedmarkt in het algemeen nog andere mogelijkheden om van te profiteren.
Laatste gedachten
Wat je ook besluit, de theebladeren laten zien dat het een beetje ingewikkelder wordt om meergezinsinvesteringen naar voorspelbare rendementen en gestage waardering te sturen. Het betekent niet dat beleggen achieved meerdere gezinnen ook dood is. Onthoud dat onroerend goed een langetermijnspel moet zijn. In de loop van een investeringscyclus van vijf of tien jaar kunt u enkele slechte kwartalen of zelfs slechte jaren hebben.
Maar de geschiedenis van onroerend goed heeft keer op keer aangetoond dat het een betrouwbare markt is die voor beleggers meer wint dan verliest. De vastgoedmarkt zal vrijwel altijd opwarmen of afkoelen. Neerwaartse markten zijn enkele van de beste tijden gebleken om activa te verwerven.
Ongeacht de laatste economische gegevens verandert uw baan als belegger niet. U moet de risico’s afwegen, uw beleggingsdoelen overwegen en de beste beslissing nemen die u op dat moment kunt.